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相続以外の不動産登記・不動産の売却・住宅ローン

不動産の購入・売却をお考えの方

不動産の購入・売却をお考えの方

拓実リーガルオフィスは、不動産登記をもっとも得意としております。

不動産の購入は、多くの方にとって、一生に一度の大きな決断でしょう。
絶対に、信頼のある司法書士に、登記を依頼するべきです。
ご購入に際して、不動産会社もしくは住宅ローンを組む金融機関から専属の司法書士を紹介されるかもしれません。しかし、これを当たり前と思わず、ぜひそこで出された御見積書をもって当方へご相談ください。

また、以下のような方は、ぜひご相談ください。
不動産登記のプロが、契約の締結から、登記の申請まで安全にお取引をサポートいたします。

遺産分割協議のなかで、不動産は売却して、その代金を兄妹姉妹で分けることになった。
 →「代償分割」と言います。
  この場合、相続の登記を省いていきなり売買による所有権移転登記はできません。
  順番としては、①相続による所有権移転登記、②売買による所有権移転登記、となります。

不動産を処分しようと思っていたところ、ちょうど隣に住む人が買うと言ってくれた。
 →不動産の譲渡には数々の法律や規制があり、税金の問題もあります。
  個人間で売買する場合には、勘違いや思い込みが大損害につながるおそれもありますから、はじめから信頼のおける司法書士に売買契約書の作成から登記の申請までご相談なさることを強くお勧めいたします。

離婚による財産分与で、住宅ローンのついたマイホームは売って、清算することにした。
 →離婚協議書の作成段階から注意が必要ですので、ぜひ、離婚による財産分与に強い拓実リーガルオフィスへご相談ください(たくみの離婚問題円満解決Naviのサイトへ)。
  購入の際夫婦どちらかの親から頭金部分の援助を受けているため、親も持分を有している場合や、建物は夫婦の財産ですが土地は親の所有である場合などもご相談ください。

これまでずっと土地を借りていたが、そろそろ買取りたい。

土地の一部を分筆してそこだけ売りたい。

借地権付きの建物を買取りたい。

農地の売買をしたい。 → 農地法の許可の取得 + 所有権移転登記 をします。
農地法の許可の取得についてはこちら をご覧ください

建物を新築するとき

建物を新築するとき

建物を新築して、最初に行う登記は、建物表題登記(表示に関する登記)です。
通常、土地家屋調査士が代理し、建物の所在や種類や構造、床面積、いつ建てたのかといった情報を登録します。
これは1か月以内に申請することが義務付けられておりますのでご注意ください。

建物表題登記のあと、今度は所有者が誰であるかを登記します。これが所有権保存登記(権利に関する登記)です。
通常、司法書士が代理します。
金融機関から借り入れ(住宅ローン等)がある場合には、抵当権の設定登記も一緒に行います。
不動産会社、工務店もしくは住宅ローンを組む金融機関から専属の司法書士を紹介されるかもしれません。
しかし、これを当たり前と思わず、ぜひそこで出された御見積書をもって当方へご相談ください。

以下、建物を新築した(これから新築する)際に行う可能性のある登記を、簡単にご説明いたします。

表示に関する登記

※これらの登記をする場合には、提携の土地家屋調査士をご紹介いたします。

●建物表題登記・・・建物の所在や種類や構造、床面積、いつ建てたのかといった情報を登録します。
●建物滅失登記・・・建物を建て替えた場合は、古い建物について取り壊されたことを登記します。
●土地地目変更登記・・・建物を建てようとする土地の、登記簿上の地目が宅地以外になっている場合には、地目の変更を申請します。

権利に関する登記

●所有権保存登記・・・所有者は誰であるかを登記します。建物を建てる時に出したお金の割合によって、例えば「共有者 持分3分の2 山田太郎 3分の1 山田花子」などと記録することもできます。
税金の問題が心配な場合は、提携の税理士が、親切にご相談にのります。
●所有権登記名義人表示変更登記・・・まず先に土地を購入して、のちに建物を建てた場合には、土地の登記記録では所有者は土地を購入した時の住所になっていますから、この住所を新居の住所に変更します。
●抵当権設定登記・・・土地の購入資金や建物資金を、金融機関から借り入れた場合は、抵当権の設定の登記をします。
これは所有者と金融機関の共同申請(その両方の申請代理は司法書士)というかたちになります。
●抵当権追加設定登記・・・土地を購入した際金融機関の抵当権を設定した場合に、建物ができあがってからその建物も担保として追加する形で、抵当権の追加設定登記を申請します。
●抵当権(の債務者の住所)変更登記・・・住宅ローンの債務者が、建物新築後にその新住所に変更しているが、登記簿の抵当権の部分には土地購入時の古い住所で記録されている場合には、その変更登記を申請します。

不動産贈与・離婚による財産分与

不動産贈与・離婚による財産分与

不動産の贈与に関しては、税金の面で、十分に気を付けなければなりません。
また、「タダより怖いものはない」というと言いすぎですが、知識のある人間が物件の調査をして、きちんとした形式の贈与契約書を作成することで、後々もめごとになることを防ぐことができます。

●親族間で相続対策として贈与をする場合には、こちらをご覧ください。

夫婦間で居住用不動産を贈与する場合
特別控除を使うことにより、2000万円まで贈与税がかからないという制度があります。
これとは別に、年間110万円までのやりとりには贈与税はかかりませんので、合計2110万円までは贈与税がかからないことになります。

夫婦間贈与の特別控除が適用される条件

① 夫婦の婚姻生活が20年以上(入籍してから20年以上)を過ぎた後に贈与が行われたこと。
② 居住用の土地や建物、または、それを取得するための資金を贈与したこと。
③ 贈与が行われた年の翌年の3月15日までに、そこに配偶者が居住し(資金を贈与した場合は土地や建物を取得して居住し)、その後も引き続きそこに居住する見込みであること。

特別控除を利用する場合の注意

・ 同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用をうけることができません。
・ この特別控除を受ける旨を贈与税の申告書に記載して、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間に税務署に提出しなければ適用になりません。

ご興味があるかたは、ぜひ拓実リーガルオフィスへご相談ください。

離婚による財産分与で不動産の名義変更をする場合には、こちらをご覧ください。

住宅ローン完済(抵当権の抹消)

住宅ローン完済(抵当権の抹消)

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権の抹消登記申請のための書類が一式送られてきます。
この抵当権抹消の登記をしないでいると、せっかく住宅ローンを返済したのにまだ返済中のように見られてしまうことはもちろん、次のような不利益があります。

抵当権抹消登記をしないことで生じる不利益

●抹消をしないでいるうちに、金融機関の合併(組織変更)や、名称の変更、本店の移転等がおこり、手続きが複雑になることがあります。
 また、だいぶ年数が経過してしまうと、登記に使用する解除証書や弁済証書を再発行してもらうには、金融機関によって別途手数料を支払う場合があります。

●新たに金融機関から融資を受けたり、不動産を売却したりする場合に、障害となることがあります。特に売却する前には、必ず古い抵当権は抹消しておかなければなりません。

●通常、金融機関から送られてくる登記申請用の書類の中には、その金融機関の代表者事項証明書などが入っていますが、これが登記に使用できるのは、発行日より3ヶ月です。期限が切れるまで放っておくと、いざ抹消の登記申請をしようと思った時、また新たにご自分で金融機関の証明書を取得しなければなりません。

ローン完済後、金融機関から書類が届きましたら、拓実リーガルオフィスへその一式をお持ちになるか、まずは電話連絡の上、ご郵送ください。

拓実リーガルオフィスは、次のようなご相談もお受けしております。

●団体信用保険(団信・だんしん)適用によるローン完済
住宅ローンの返済途中に、債務者が死亡しました。金融機関からは、団体信用保険(団信・だんしん)が適用になり、住宅ローンは完済になると言われたのですが、抵当権の抹消はどうするのですか。

●戦前の古い抵当権の抹消
先先代が、お金を借りたことで、昭和初期の日付で抵当権の設定がしてあります(担保する金額も金50円等)。しかし、このお金を貸した人がどこの誰なのか、返済は済んでいるのか、今となってはさっぱりわかりません。近々、不動産を売却したいのでこの抵当権を抹消したいのですが。→休眠担保権の抹消。

住宅ローンのお借り換え

住宅ローンの借り換えとは、別の新しい住宅ローンを組むことで、現在の住宅ローンを完済することです。
借り換えは、住宅ローンに限らず、現在の債務の弁済期が到来するけれど弁済すべきお金がない場合に、別の金融機関から借り入れをして返済するという利用方法や、複数の債務を管理しやすくするためにその合計額を別の金融機関から借り入れ、債務を一本化するという利用方法もあります(こちらもご相談を受け付けております)。

住宅ローン借り換えの最大のメリットは、現在よりもより低い金利のローンに組み替えることで支払総額を節約できることです。
住宅ローンの金利が高い時期に住宅ローンを組まれた方の場合、現在の低金利のもとで借り換える事によりローン返済額を大きく減らすことができる可能性があります。

現在の日本は超低金利時代が続き、ほとんどの金融機関でも軒並み金利を下げています。
ご検討中の方は、ぜひ拓実リーガルオフィスにご相談ください。

不動産登記報酬表
サービス番号 サービスの種類 実費(登録免許税等) 報酬(税込)
所有権の登記 所有権保存(戸建て) 固定資産税評価額×0.4% 16,000円~
所有権保存(マンション) 固定資産税評価額×0.4% 30,000円~
所有権移転(戸建て:売買・贈与等の相続以外) 固定資産税評価額×2% 25,000円~
所有権移転(マンション:売買・贈与等の相続以外) 固定資産税評価額×2% 36,000円~
所有権以外の登記 抵当権設定 債権額×0.4% 31,500円~
抵当権抹消 不動産の個数につき1,000円 13,000円~
登記名義人住所・氏名変更登記 不動産の個数につき1,000円 10,000円~
その他 登記簿閲覧・公図・登記事項要約書等   1通500円
登記事項証明書   1通1,000円
登記原因証明情報 ※売買、贈与以外   1枚5,000円
識別情報の有効性確認   1申請2,000円
住宅用家屋証明書取得   5,000円
職務上請求使用   1枚2,500円
住民票・戸籍の附票・評価証明書(委任状により取得)   1通1,000円
戸籍謄本・告知書等(委任状により取得)   1通2,000円
印鑑証明書   1通500円
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