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賃貸物件をお持ちの方

未払い家賃の請求

1.滞納賃料を取り立てる方法は・・・

交渉を続けても任意に支払ってもらえない以上は、強制的な取り立てを考えざるを得ません。
強制執行をするには、債務名義というものを取得する必要があります。
債務名義は、訴訟、調停、支払督促、即決和解、公正証書作成などの方法で取得できます。
それぞれ長所と短所がありますから、借主の態度や状況によってどの方法がよいかアドバイスいたします。

債務名義の取得
法律上、債務名義とされているものの一部
・確定判決
・仮執行宣言を付した判決
・仮執行宣言を付した損害賠償命令や
支払督促
・執行証書(公正証書)
・確定判決と同一の効力を有するもの
 (簡易裁判所で作成される和解調書)
             ・・・など

強制執行により
家賃を回収
地方裁判所に申し立てて、早ければ数週間で金銭を受領。

2.交渉の余地がある場合
交渉の余地がある場合

話し合いができる状態であれば、
比較的簡単に債務名義を取得できる可能性があります。

(1)公正証書
滞納家賃額を確定し、公証役場で滞納家賃債務弁済のための公正証書を作成してもらいます。
強制執行認諾文を盛り込んでもらえば、公正証書に基づいて強制執行することができます。
強制執行認諾文とは・・・期限までに債務の履行をしないときには、ただちに強制執行を受けても異議を述べないことをあらかじめ認諾する文言。

(2)即決和解(起訴前の和解)
借主の住所地を管轄する簡易裁判所で和解条項(和解調書)を作成してもらいます。
この和解調書は確定判決と同一の効果を有しますので、強制執行が可能になります。
和解調書のメリット・・・「約束通りの履行がなされない場合に、賃貸借契約を解除し、借主は建物を明け渡す」旨の条項を入れておけば、滞納家賃の取り立てだけでなく、建物明渡しについても債務名義にできます。

3.交渉の余地がない場合
交渉の余地がない場合

(1)調停手続の利用
裁判所を利用して、当事者が話し合いをします。
あくまで借主が出頭することが条件になりますので、不誠実な借主が相手である場合には結局出頭してこずに時間が無駄になるケースもあります。
調停で話し合いがまとまれば調停調書が作成されます。
調停調書は確定判決と同一の効果を有しますので、ここで決められた内容に従って借主が支払わない場合には、強制執行をすることができます。

(2)訴訟手続きの利用
もっともオーソドックスな方法です。
勝訴判決を得れば、通常仮執行宣言が付されますので、判決確定前であっても強制執行をすることができます。
また、債権が60万円以下の滞納家賃のみである場合であれば、1回の期日で審理が終わり判決が言い渡される少額訴訟も検討します。
なお、裁判の途中でも、話し合いにより和解が成立したら、その結果が和解調書となりますので、これによって強制執行が可能となります。

(3)支払督促手続の利用
訴訟や調停に比べて簡単かつ迅速に債務名義が取得できるので、おすすめです。
債務者(借主)の住所地を管轄する簡易裁判所に申し立てることにより、裁判所が借主に対して支払督促を送達します。
借主は2週間以内に異議申し立てをおこなわないと、仮執行宣言が支払督促に付されます。
さらに、この仮執行宣言付支払督促が送達されてから2週間以内に借主が異議の申し立てをしないと、貸主はこれに基づいて強制執行をすることができます。

4.問題解決のポイント
問題解決のポイント

(1)時間と費用がかからない方法で
経験豊富な司法書士がお話をうかがい、どの方法が一番適しているかアドバイスいたします。
滞納家賃等の額が140万円以内であれば、司法書士があなたを代理して、わずらわしい手続や相手方との交渉の一切をおこないますので、ご心配はいりません。
また140万円以上の金額であっても、ご自分で裁判所に行っていただくことが可能であれば(司法書士も裁判所には同行いたします)、司法書士が書類を作成し、手続を完全にサポートいたしますので、弁護士に依頼するよりは比較的安く訴訟をすることが可能です。

(2)対象資産の把握
滞納賃料についてせっかく債務名義を取得しても、借主が執行可能な資産を持っていなければただの紙切れになってしまうこともあります。
勤務先がどこなのか、口座を開設している銀行はどこなのか、情報を収集しておきましょう。

(3)契約解除・建物明渡しを求める必要性の有無
賃料を長期間滞納しているような借主とは信頼関係も崩れてしまいます。
そのまま貸し続けるのは無理になるでしょう。
そうすると、滞納賃料の督促に併せて契約の解除や建物明渡しまで視野に入れて手続を選択する必要があります。

賃貸借契約の解除・建物明渡し請求

※建物明渡しについては、下部のその項目へ

1.賃貸借契約の解除

(1)賃料の滞納を理由に契約を解除する場合
借主が賃料を支払わない場合には、貸主は未払いの賃料について相当の猶予期間を定めて支払いの請求をし、それでもなおかつ支払わない場合には、賃貸借契約を解除できることになっています(民法541条)。

賃貸借契約の解除

賃貸借契約の解除日までは賃料の請求をし、解除日以降明渡し日までは賃料と同額の損害金の請求をしていくことになります。
「いつ契約が終了したか」ということが明渡しの面でも請求金額の面でも大切になってきますので、こうした賃料の支払の請求や、契約解除の通知は内容証明郵便で出すことが大切です。

迷惑行為による解除

(2)迷惑行為による解除
●夜中に酒を飲んでは奇声を発したり、大音量で音楽を流したりして、他の賃貸人から苦情が出ている場合契約の解除はできるのか(ちなみに賃貸借契約に「迷惑行為禁止特約」は盛り込んでいなかった)。
●室内に、長期間にわたりゴミを放置するなどして悪臭等の近隣住民への迷惑があり、注意をしたが改善しない場合契約の解除はできるのか。
●賃借人のひとりがアパートの入口付近に自動車を止めたり、共用の廊下部分にがらくたを置くなどして、他の住人の通行の邪魔になっている。がらくたの撤去はできるか。また、契約の解除もできるか。

各事例、判断のポイントは、貸主と借主の「信頼関係が破壊されたと言い得るか」というこ
とです。
ケースにもよりますが、迷惑の程度が甚だしく、再三注意しても改善がみられない場合には信頼関係が破壊されていると認定されやすいでしょう。
それから、あらかじめ「迷惑行為禁止特約」や「ペット飼育禁止条項」といった具体的な特約を結んでおくことが大切です。
特約があっても、信頼関係の破壊が必要になることには変わりはないのですが、借主側が破壊されていないことを主張・立証することになると考えられ、貸主に有利となります。

用法違反による解除

(3)用法違反による解除
●最近、多数の者を引き入れて生活し始め、人の出入りも多く、夜中に大勢で騒ぐことがあるため苦情が出ている。用法違反を理由に契約解除できるか。

一般に、建物の種類や構造から、使用に適した人数はおおよそ決まっていると考えられます。
賃貸借契約書に特約として人数を明記しておけば、特約違反として契約の解除もしやすくなりますが、そうでない場合でも①建物の傷みがはげしい、②騒音等によりほかの住民の迷惑となっている、③居住者の氏名、人数の把握できず、管理が困難となっている、といった事実があり、賃貸人との信頼関係が破壊されたと言える状況なら契約を解除できる可能性があります。

●居住用マンションなのに自室入口に会社の表札を掲げている。本人は税金対策のため会社組織にしただけだと言うが、実際に事務所として使用しているようだ。

まずは賃貸人の事業実体を把握することが重要です。
法人としての実体が、個人企業時代とそんなに変わらないようであれば転貸にはあたらないですが、そもそも使用目的を居住用に限定して契約していた場合には契約違反です。

●ビデオ販売業を行うというので店舗を貸したところ、最近になっていかがわしいビデオの宅配であることがわかった。このような風俗営業だと知っていたら貸さなかったのに。この場合、契約を解除できるか。

店舗の賃貸借契約における営業目的は、賃貸物件の他の店舗賃借人との関係や賃料の確保の点からも賃貸人にとって重要な事項であることから、賃借人は賃貸借契約で定められた使用目的を順守する義務があると考えられます(賃借人の使用目的順守義務・名古屋地判昭59.9.26)。
この使用目的順守義務違反が、賃貸人との信頼関係を破壊するほどであれば契約の解除ができます。具体的には、ご質問のようにいかがわしいビデオを販売しているような場合では、ポスターやチラシが建物に貼られることにより建物全体の品位を損なう恐れが高く、警察の摘発を受ける恐れもあることから、無断でこのような風俗営業を行うことは賃貸人との信頼関係を破壊する行為であると考えられます。

無断転貸による解除

(4)無断転貸による解除
民法612条により無断転貸が禁止されています。賃貸物件の占有使用者が誰かということは、賃貸人にとって重大な利害関係のある事柄ですから、賃貸人に無断で賃貸物の占有使用者を変更する行為は、賃貸人と賃借人の信頼関係を破壊すると認めるに足りる行為であるといえるからです。

店舗として利用するということでAと賃貸借契約を締結した。しかし実際にそこで営業を行っているのはBであることがわかった。Aは「経営を委託しているだけで実際の経営者は自分である」と言っているが、Aはほとんど顔をみせず、Bが店を仕切っているようだ。こういう場合、無断転貸として契約を解除することができるか。

賃貸人Aと第三者Bとの契約が経営委託という名目であっても、その第三者Bが店舗の実質的な経営者であり貸室を独立して使用収益している場合には転貸にあたり、賃貸人は賃貸借契約を解除することができると考えられます。

アパートに住む夫婦が離婚し、契約者である夫が妻子を残して出て行った。離婚にあたって賃借権は妻に譲渡された形だが、名義の変更はおこなっていない。この場合、無断譲渡を理由に、妻子に対し、部屋の明渡しを請求できるか。

無断譲渡を理由に賃貸借契約を解除し、残された妻子に対して部屋の明渡しを請求するのは難しいと考えられます。判例は、残された配偶者の居住権はそれ自体独立の権利として保護されるものであるという考え方に立脚するものや、賃貸借の譲渡には該当するが、夫婦の離婚に伴う場合の賃借権の譲渡は賃貸人との信頼関係を破壊するほどの背信性はないという考え方に立脚するものがあります。

(5)その他の理由による解除
●賃借人が無断で床をフローリングに改装してしまった。これを理由に契約を解除できるか。
・・・・さまざまな賃貸トラブルに関する豊富な資料がございますので、お気軽にご相談ください。

2.建物明渡し請求

「賃貸借契約が終了した」というだけでは、賃貸借契約が定期建物賃貸借契約でない限り、賃借人が直ちに明渡請求に応じなければならない状況にあるとは言い切れません。大家さん自ら賃借人の荷物を運び出すなど実力行使(自力救済)を行うことは違法行為となるため、まずは、専門家に相談し、まず、賃借人が居座る理由があるのかを判断して明渡請求訴訟を提起するのが現実的です。

(1)賃借人の居座る理由の有無
賃貸借契約の期間終了
更新を拒絶して賃貸借契約を終了させたい場合には注意が必要です。

賃貸借契約の期間終了

いわゆる正当事由がなければ、契約終了と共に賃借人が居座る理由を失うとはいえません。

●定期建物賃貸借契約の場合
借地借家法38条に定める「定期建物賃貸借契約」であれば、賃貸借契約の前に、賃借人に、
①契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することにつき書面を交付の上説明しており、かつ、②(契約期間が1年以上の場合には、)契約期間満了の1年前から6か月前までの間に期間満了により賃貸借が終了することを通知していれば、賃貸借は終了します。
この場合には、賃借人には居座る理由がありません。

契約終了の合意

(2)契約終了の合意
賃貸借契約を賃貸人と合意の上終了させていた場合には、その合意された明渡日までに賃借人は明け渡さなければなりません。なお、契約終了の合意をする場合には、後々のトラブル防止のために以下のような点について明記した合意書を締結しておくことが大切です。
①明渡日
②明渡しを遅延した場合の違約金のルール
③明渡し後の残置物の所有権放棄、残置物の処分に関する事前同意
④鍵の取り替えに関する事前同意
⑤(家賃滞納がある場合には)滞納家賃の支払い方法

(3)契約解除
賃借人が家賃不払い等をした場合には、賃貸借契約を解除する場合があります。有効な契約解除がなされた場合にも、賃借人は居座る理由をなくします。
ただし、このような契約解除をするようなケースは、決して関係は円満とはいえず、トラブル状態のまま居座られることがありますので、契約を解除する段階から、建物明渡訴訟を提起することも念頭に入れ、慎重に行わなければなりません。

●明渡訴訟を提起し、勝訴判決を得たが当該賃借人はいまだに住み続けている場合
強制執行手続きに移ります。
強制執行とは、債権者の債務者に対する私法上の請求権を、国家権力をもって、強制的に実現する手続のことを言います。
① 任意の退去の催告
強制執行には時間(1~2か月)と費用(執行費用)がかかりますから、まずは任意に出て行っていただくよう催告してみるのもひとつの方法です。

②強制執行の申立て
強制執行の申立書に、次の書類を添付し、物件所在地を管轄する地方裁判所に申し立てます。
①債務名義の正本
②債務名義の送達証明書
③当事者に法人がいる場合には登記事項証明書
また、執行手続、請求額等により異なりますが執行官手数料の予納が必要になります。

③申立て後の手続
催告執行
強制執行が申し立てられると、執行官は、当該建物の占有者の確認をし、執行期日を指定して債務者に任意退去を促します。
明渡しの断行
それでも退去しなかった賃借人に対しては、執行官立会いのもと、家財道具の搬出を行い、鍵を付け替え、賃借人による占有を解きます。
なお、これによって引き上げた家財道具などは賃借人が引き取らなければ競売処分等の手続きを踏んで処分します。

定期借家権・定期借地権

1.定期借家契約
定期借家契約

定期借家契約とは、契約で決めた確定的な期限がきたら、更新が認められずに賃貸人が契約を打ち切って建物の明渡しを求めることができる契約です。
今までの借家権は、契約で定めた期限がきても「正当事由」がない限り、賃借人が借家契約の更新を拒絶することができませんでした。貸主にとってはいったん建物を貸してしまえばいつ返してもらえるかわからないため、借家の供給が抑えられる結果となっていましたが、良質な賃貸住宅の供給を促進するため、新たに定期借家契約制度が設けられました。

メリット
●期間終了後に必ず物件を取り戻せる。
●一定期間だけ賃貸して家賃収入を得ることが可能。
●中途解約条項を設けない限り、期間内に空き家になるという不安がないので収益のめどがたつ。
●賃借人にとっても、賃料や敷金を安く設定するよう求められる。

このような人におすすめ ⇒ 転勤等の理由により、一定期間家を空けるが、その間に賃貸して賃料収入を得たい人。

契約の方法
定期借家契約をする上では、①契約の更新がないこととする旨記載した書面(定期建物賃貸借契約書)を作成する、②賃借人に期間の満了により賃貸借は終了する旨記載した書面を交付して説明をしなければなりません。
この、定期賃貸借契約書については、借地借家法38条1項では公正証書によるなど書面によって契約する場合に限定しています。
上記①、②を怠ると、普通の賃貸借契約になってしまいます。
また、約定の期間で定期賃貸借契約を終了させるためには、契約期間満了の1年前から6か月前までの間に期間満了により賃貸借が終了することを通知する必要があります。

2.定期借地契約
定期借地契約

通常の借地契約は存続期間が30年以上とされ、更新拒絶が著しく制限されていたので、いったん借地契約を締結すると、事実上、半永久的に土地を返してもらえないといっても過言ではありません。
これに対し、定期借地権は、更新せずに土地の返還を受けられるため、地主も契約に抵抗がなく、借り手側としても通常の借地契約より安く土地を借りられるというメリットがあります。
なお、事業用の建物所有を目的とする場合と居住用の建物所有を目的とする場合では内容が異なります。ここでは、一般の居住用の建物所有を目的とする定期借地権のご説明をします。

メリット
●期間終了後に必ず物件を取り戻せる。
●賃借人にとっても、賃料を安く設定するよう求められる。

契約の方法
内容・・・契約期間は50年以上(50年未満を定めた場合には普通の借地権となる)
契約書に3つの必須条件を入れる・・・①更新しないこと
                  ②建物構造による存続期間の延長がないこと
                  ③建物買取の請求をしないこと
           (上記①~③がひとつでも漏れていると普通の借地権となる)
権利金・保証金・・・借地権設定の対価としての権利金の授受がなければ、税法上みなし贈与、寄付金の問題が生じます。しかし定期借地権の場合には、そのような問題はなく、より少額にとどまっており、地代の前払的性格と言われています。権利金の方式にするのか、保証金の方式にするのか、ここは税理士さんと相談して、どのような金銭の授受にするか選択しましょう。
契約書・・・必ず「契約書」を作成します。口約束では定期借地権設定の効力はありません。
     50年以上保存されるものですから、公正証書により作成するのがよいでしょう。
     (なお、事業用定期借地権の場合は期間に関わらず、必ず公正証書で作成。)
登記・・・定期借地権は50年以上という長期の契約ですから、当事者がかわっていく可能性もあります。定期借地権であることをはっきりさせておくために、登記をしておきましょう。
    借地人の保証金・敷金の返還請求権を担保するため、借地上に抵当権を設定することも考えられます。

3.定期借家権・定期借地権 まとめ

契約書が法律で定められている要件で作成されていないと、それぞれ効力が認められません。
実際には、法律の専門家・拓実リーガルオフィスにご相談ください。
必要に応じて、登記のご相談や、提携の税理士と税金面まで含めたアドバイスをいたします。

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なお、医療過誤等の専門知識の調査を要する相談、事案が複雑な相談等、初回の相談では回答をしかねる場合がありますので、あらかじめご了承下さい。

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